пн-сб 10:00 - 20:00
м. Маяковская
+7 (495)760 3343
Оценочная компания Ритм-Экспертиза

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости

– это процедура определения рыночной стоимости объекта недвижимости или отдельных прав в отношении данного объекта.
Недвижимость для бизнеса

Недвижимое имущество – это физические объекты, местоположение которых зафиксировано в пространстве и прочно связано с землей, а также права, выгоды и интересы, определенные владением объектами. Под физическими объектами понимаются неразрывно связанные между собой участки земли и расположенные на них улучшения, перемещение которых невозможно без несопоставимого их предназначению ущерба.

В условиях современной экономики субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют законное право на осуществление процедуры оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от общепринятых правил ведения государственного и бухгалтерского учета и оформления отчетности.

При проведении сделки с участием объектов недвижимости, принадлежащих частично или полностью субъектам Российской Федерации, процедура оценки осуществляется в обязательном порядке. В различных ситуациях возникает необходимость проведения оценки недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, с целью определения рыночной стоимости. Оценку недвижимости следует проводить как в инвестиционных целях, так и для целей залогового кредитования, а также в случаях необходимости урегулирования вопросов в судебных органах или страховой компании.

Недвижимость занимает особое место среди элементов рыночной экономики, одновременно являясь средством производства и объектом потребления. Объекты недвижимости используются в качестве основных мест для проживания граждан, а также для осуществления различной хозяйственной деятельности. В связи с тем, что экономика в нашей стране нестабильна и прогнозы экспертов на валютных и фондовых рынках нередко бывают ошибочными и носят характер непредсказуемости, объекты недвижимого имущества по праву считаются самым надежным объектом для вложения инвестиций.

Апартаменты

В этой связи недвижимость также можно охарактеризовать как товар, обращающийся в инвестиционной среде. К наиболее значимым параметрам данного товара относятся его физические и экономические характеристики.

Физические характеристики объекта недвижимости определяют его долговечность, прочную связь с землей, невозможность изъятия и повреждения. Исключительность и оригинальность объекта недвижимости объясняется его прямой зависимостью от конкретного местоположения. Физическое описание недвижимости содержит информацию о размерах и форме земельного участка, о наличии коммуникаций и состоянии почвы, а также подробное описание строений, расположенных на участке.

Экономические характеристики обусловлены способностью объекта недвижимости приносить доход. Выгода от владения и пользования недвижимостью может выражаться как в виде арендных платежей, образующихся в результате передачи прав пользования заинтересованному лицу, так и в виде прямой прибыли от собственной эксплуатации объекта. Собственная эксплуатация объекта подразумевает использование объекта недвижимости как торговое, складское или производственное помещение, либо в качестве индивидуального жилья.


Особенности проведения оценки недвижимости

Анализ рынка для целей оценки заключается в сравнении изучаемого объекта с состоянием конкретного сегмента рынка недвижимости. Знание параметров оцениваемого объекта недвижимости дает возможность выявить конкурирующие объекты, а понимание влияния экономических факторов на состояние рынка позволяет спрогнозировать изменение стоимости в тот или иной период времени. Информация, полученная в результате анализа, позволяет наиболее точно определить стоимость оцениваемого объекта.

Апартаменты

В процессе проведения оценки необходимо учитывать ряд особенностей. Например, местоположение вид недвижимости, доходность и ликвидность.

Местоположение земельных участков, составляющих основу недвижимости вместе с находящимися на них строениями, напрямую влияет на результат оценки стоимости. В некоторых случаях рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного в определенном месте, с течением времени может возрастать по причине актуальности местоположения, несмотря на явное ухудшение функциональных и физических параметров.

Вид объекта недвижимости определяется параметрами объекта и степенью принадлежности к той или иной группе характеристик. В зависимости от вида недвижимости применяются различные методы оценки. В случае отсутствия у объекта сходных параметров с основными видами недвижимости объект считается индивидуальным и для расчета его стоимости используются нестандартные методики, а процесс оценки приобретает усложненный характер.

Доходность недвижимости является нестабильной величиной. Инвестиции, вложенные в недвижимость, со временем изменяют свой вес и значимость под воздействием таких факторов, как колебание спроса, инфляция, физический, экономический и функциональный износ. Недвижимость, как экономический объект, является производителем текущего дохода, однако его величина и способ получения зависят от многих факторов рынка и качества управления объектом недвижимости.

Ликвидность объекта недвижимости определяется в первую очередь уровнем спроса на недвижимость определенного вида. В сегменте недвижимости жилого фонда самой высокой степенью ликвидности обладают однокомнатные квартиры, а среди объектов нежилого фонда наиболее популярны небольшие помещения со средним уровнем инженерно-технической оснащенности. Также ликвидность напрямую зависит от экономических параметров рынка и физических характеристик объекта.

Перечисленные параметры в обязательном порядке учитываются оценщиками в процессе определения стоимости недвижимости. Специалисты компании проводят тщательный анализ рынка и всех факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта, активно используя все необходимые инструменты и методики.

Чаще всего предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой осуществленной или потенциальной сделки с недвижимостью. В некоторых случаях результатом оценки может являться определение инвестиционной стоимости, ликвидационной стоимостиили восстановительной стоимости .


Применяемые методики в оценке недвижимости

В практике оценочной экспертизы встречаются разные типы объектов, требующие применения неодинаковых методов. В зависимости от типа объекта недвижимости, а также от вида оцениваемой стоимости различают несколько общепринятых методик. При проведении анализа используются три подхода к оценке недвижимости.

Сравнительный подход заключается в поиске конкурирующих объектов с последующим выявлением сходных параметров и предполагает корректировку стоимости оцениваемого объекта в соответствии с условиями рынка. Сравнение объектов и корректировка стоимости осуществляется с применением общепринятых коэффициентов. Использование данного подхода наиболее востребовано при определении рыночной стоимости объектов, расположенных в сегменте аналогичных по параметрам построек.

Затратный подход предполагает использование данных на основании рыночной информации о возможных строительных затратах. Сущность метода заключается в приведении оцениваемого объекта к идеальному состоянию с вычислением величины затрат, для этого необходимых. В процессе проведения оценки данным методом выявляются экономические преимущества и уровень функционального и физического устаревания объекта недвижимости.

Недвижимость бизнес-класса

Доходный подход заключается в определении степени возможной прибыльности оцениваемого объекта на основании анализа рынка доходной недвижимости. При проведении анализа используются данные о конкурирующих объектах по части получения дохода, эксплуатационных расходах и емкости рынка. В процессе проведения оценки осуществляется расчет эффективности и доходного потенциала оцениваемого объекта как источника дохода с последующим определением реальной стоимости объекта.

Специалисты компании «Ритм-Экспертиза» готовы выполнить Ваш заказ по оценке недвижимости, используя один или несколько из перечисленных подходов, в зависимости от специфики и сложности поставленной задачи.

Вверх